A locação de imóveis é um dos mais amplos segmentos do ramo imobiliário. Tamanha sua importância, esta modalidade possui uma Lei específica, a 8.245/91, que rege as transações de aluguel. Posteriormente, foi publicada a Lei 12.112/09, visando otimizar a relação entre as partes envolvidas.
Dentro deste processo de locação, um dos maiores dilemas são as obras ou benfeitorias que os inquilinos tem interesse em realizar, visando melhorar a vivência no imóvel. Este segmento merece atenção especial, sobretudo por parte dos locatários.
O legislador, ao elaborar a Lei, subdividiu as obras em três categorias: Necessária, Útil e Voluptuária. Cada uma tem seu objetivo específico e deverá ser executada sempre com anuência das partes, por escrito.
É importante que o inquilino saiba a diferença entre cada uma das benfeitorias, para que possa garantir seus direitos, tanto no ato da assinatura do contrato, quanto na entrega do mesmo.
As benfeitorias consideradas necessárias são aquelas realizadas com intuito de manter o imóvel em condições de moradia ou uso.
Um exemplo é o dano causado por uma forte chuva ou a queda de uma árvore sobre o telhado de uma casa. Caso não seja realizado o devido reparo, o imóvel, além da avaria, não irá oferecer plenas condições para que os inquilinos continuem a morar nele. Desta forma, a benfeitoria necessária, configura-se como uma obra essencial para o imóvel e seus moradores.
Já a benfeitoria útil, é toda obra que tem utilidade para o imóvel, mas não se configura como necessária. Ou seja: significa que mesmo sem esta benfeitoria, o imóvel permanecerá servindo sem que haja dano.
A diferença entre reforma útil, necessária e voluptuária
Um exemplo desta modalidade de benfeitoria é a alteração da qualidade do piso ou cerâmica utilizado no imóvel. A substituição poderá ser benéfica, porém não é de relevância ao imóvel.
A principal diferença entre as benfeitorias necessária e útil, é que a primeira atende as carências diretas do imóvel e a segunda, as do inquilino.
Por último, existe a benfeitoria voluptuária. Esta categoria de benefício não tem outro objetivo senão o de contemplar o embelezamento do imóvel ou o lazer dos inquilinos.
A instalação de uma piscina, uma quadra de esportes ou mesmo um chafariz, são alguns exemplos das benfeitorias voluptuárias.
Um dos principais fatores de desentendimento entre as partes no processo de locação é quanto às benfeitorias efetuadas durante o período que o imóvel está alugado.
Para evitar esse tipo de situação, é fundamental que haja no contrato de locação, cláusulas específicas sobre as benfeitorias.
Outra cláusula importante se dá no tocante ao valor a ser debitado do aluguel para a realização do reparo. Via de regra, o valor não poderá ultrapassar 30% da quantia do aluguel mensal.
Há casos, no entanto, que o proprietário do imóvel prefere arcar com as despesas de reparo. Assim, o inquilino permanece pagando o aluguel em sua totalidade.
Dentro deste processo, o mais importante é que os inquilinos tenham ciência que, no ato da assinatura do contrato, toda e qualquer dúvida sobre prévias ou posteriores benfeitorias estejam celebradas.
Vale ressaltar novamente que, mesmo necessárias, as benfeitorias deverão ser solicitadas e autorizadas por escrito por ambas as partes.
Por fim, é fundamental destacar que toda benfeitoria fica incorporada ao imóvel. Ou seja, ao sair o inquilino não pode retirá-la.
Em caso de dúvida, antes de assinar o contrato, procure seu corretor de imóveis ou um advogado, que são os profissionais habilitados para esclarecer quaisquer dúvidas de contrato de locação.
