O Código Civil estabelece, em seu art. 1.332, que o condomínio é um ato praticado entre pessoas que deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar no documento a discriminação das unidades de propriedade exclusiva e também das partes comuns, além do fim a que se destinam, o qual poderá ser residencial ou comercial.
Na prática, o condomínio é um espaço dividido entre vários proprietários, sendo que cada um deles possui sua unidade privativa, além da área comum a todos os condôminos.
A título de exemplo, em um condomínio de casas residenciais, cada condômino possui sua própria casa e as áreas de pracinhas, ruas e áreas de lazer são de uso comum a todos que ali residem. Já em um edifício de unidades residenciais ou comerciais, a área comum será aquela destinada à recepção, área de lazer, corredores, elevadores, etc.
A administração de um condomínio objetiva assegurar tranquilidade aos proprietários de forma individualizada, mas, acima de tudo, o bem-estar geral é o principal desafio, assegurando-se aos condôminos a observância de seus direitos e obrigações.
As despesas deverão ser custeadas pelos próprios condôminos que pagarão mensalmente a “taxa de condomínio” que se destina ao custeio de toda a estrutura e funcionamento do condomínio. Neste contexto, o síndico surge como uma figura importante que será responsável em administrar os interesses dos moradores e as responsabilidades do condomínio.
Mas, a fiscalização da aplicação dos recursos é dever de todos os condôminos, os quais deverão acompanhar de perto todas as decisões da assembleia geral e zelar pelo fiel cumprimento das obrigações do condomínio, tais como pagamento de colaboradores, prestadores de serviços, demandas judiciais, entre outras.
Isso porque, caso o condomínio assuma débitos e, eventualmente, não disponha de recursos para o respectivo pagamento, nem de patrimônio próprio para eventual execução judicial, os condôminos podem ser chamados a responder pela dívida, na proporção de sua fração ideal. E mais, mesmo que a alguém haja adquirido sua unidade após o condomínio ter contraído a despesa, este novo condomínio poderá ser obrigado a pagar as despesas do condomínio. É o que dispõe o Informativo nº 631 do STJ.
Por fim, é de suma importância destacar que o juiz poderá determinar a penhora das unidades (casas, apartamentos) mesmo que se trate de bem de família, considerando que as dívidas decorrentes de despesas condominiais são consideradas como exceção à impenhorabilidade do bem de família, nos termos do art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/90.
Christina Rocha é advogada de Macapá desde o ano de 2008. Especialista em Direito de Família e Sucessões. Em seu Instagram e facebook (christinarochaadvogada) compartilha temas relacionados ao Direito de Família, Sucessões e também Direitos das Pessoas com Autismo.
