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É recorrente o questionamento sobre os valores praticados nos imóveis no Amapá. Em Macapá, muitas vezes, os preços não condizem com a realidade financeira do Estado ou mesmo do próprio imóvel.

Dentro das transações imobiliárias, existe um segmento que trata especificamente sobre o valor de mercado do imóvel. É o Parecer Técnico de Avalição Mercadológica (PATAM), ou Laudo de Avaliação. Este trabalho desempenhado pelos corretores de imóveis e/ou peritos avaliadores, tem como objetivo definir o valor de mercado de um imóvel, seja casa, apartamento ou terreno. Através deste Laudo de Avaliação, o profissional da área consegue estipular o valor de um determinado imóvel para compra, venda ou mesmo aluguel.

Embora pouco conhecido do público geral, o Laudo de Avaliação é amplamente utilizado. Principalmente por bancos e Justiça. As instituições financeiras recorrem a este instrumento nas operações de concessão de crédito e financiamento, no ajuizamento de seguros, e também na avaliação de patrimônios de órgãos públicos e empresas privadas. Já a Justiça, utiliza o Laudo de Avaliação como ferramenta em processos litigiosos de herança, divórcio, separação de sociedade comercial entre outras ações. Quando uma pessoa está interessada em comprar uma casa através de um financiamento habitacional, por exemplo, o banco solicita ao avaliador que emita parecer no tocante ao preço do imóvel.03.

É a partir deste parecer que a instituição determina o valor a ser liberado para o interessado em adquirir a casa. Na maioria dos casos, as avaliações mercadológicas bancárias são inferiores ao preço sugerido pelo vendedor. Na justiça, quando há um divórcio, o Juiz pode solicitar o Laudo de Avaliação do imóvel para que o patrimônio seja vendido dentro do preço de mercado apontado pelo avaliador, e o valor da venda seja repartido entre as partes.

Para avaliar um imóvel à preço de mercado, o perito se utiliza de uma metodologia técnica específica. Dentro desta metodologia, destaca-se a Norma Brasileira (NBR) 14.653-1, elaborada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas.Esta norma estipula os parâmetros e qual o método utilizado para a cotação do preço do imóvel.

Outros fatores também são determinantes para o avaliador elaborar seu parecer. A localização do imóvel, o tamanho, o padrão de acabamento e a documentação são alguns itens levados em consideração. Existe ainda índices que interferem diretamente na avaliação do imóvel e por consequência no seu valor de mercado.

Um desses índices, é o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), cuja a responsabilidade é da Fundação Getúlio Vargas (FGV). Este indicador aponta a evolução dos custos das construções, especialmente o preço dos produtos usados. Vale destacar que o INNC é um índice de abrangência nacional, sendo muito utilizado para correção nas prestações dos contratos de compra, durante a construção do imóvel.

Existe também o Custo Unitário Básico da Construção (CUB). Este indicador, também elaborado pela ABNT, reflete o valor do custo do metro quadrado construído. Este índice é aferido e divulgado pelo Sindicato da Construção de um Estado ou região. O CUB possui ainda subdivisões específicas, que tratam sobre o padrão de acabamento do imóvel, número de quartos e pavimentos.05

Durante vários anos, a avaliação de imóveis foi alvo de questionamento judicial.  Engenheiros e agrimensores reivindicavam o direito de atuar com exclusividade na área, questionando a legalidade das avaliações imobiliárias emitidas por corretores de imóveis. Contudo, após transitado em julgado, a 7ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF-1), decidiu que o Laudo de Avaliação emitido pelo corretor de imóveis e/ou perito avaliador, tem certeza jurídica.

Aquém de eventuais questionamentos entre as classes, basicamente o corretor de imóveis consegue emitir um valor de mercado do imóvel, enquanto o engenheiro tem habilidade para mensurar o quanto foi gasto num determinado imóvel. Aquela pessoa interessada em comprar, vender ou alugar um imóvel, deve solicitar a um corret or de imóveis um Laudo de Avaliação. Este parecer é fundamental para balizar o interessado sobre o preço de mercado e eventuais fatores que venham influenciar sobre o preço do bem.

Desta forma, tanto o comprador como o vendedor, terão a certeza de que estão negociando o imóvel o mais próximo possível da realidade de mercado.

Até a próxima!

Raphael Carvalho -Cabeçalho

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